Любой земельный участок, на котором будет проводиться строительство, проходит оценку вне зависимости от того, какое сооружение будет стоять на нем – промышленное, складское или жилое.

Начнем с того, что у любого Застройщика уже есть своя база данных – земельные участки, на которых можно проводить строительные работы. Ведь от правильно выбранного месторасположения будущего объекта напрямую зависит его рентабельность. В проекте будущего строительства учитываются все капиталовложения – сложность использования земельного участка и его ресурсов, подбираются правильные технические условия, формируется целевое назначение будущего строительства. Обязательно оценивается сложность работ. Именно Инвестор (Застройщик) должен оценить проект, чтобы строительство было выгодным, а будущий объект максимально удобным и рациональным.
Рассмотрим потенциальный вариант сложности оценки земельного участка, предназначенного под строительство жилых зданий и промышленных или складских соображений. Для этого проводится аудит земельного участка, работу ведут специалисты, чтобы риск недостатков был минимальным.

Оценка земельного участка

Как избежать ошибок в выборе участка под застройку, подскажет земельный аудит. На самом деле даже самые кропотливые расчеты и предположения не могут дать точного ответа. Уже в самом начале, пока только проводятся чисто теоретические выкладки будущего строительства и ведутся согласования и оценки всех сложностей строительства приходится учитывать не только уже известные проблемы будущего строительства, но и различные предполагаемые ошибки и вероятности. Так что все предугадать невозможно, каждое строительство – своего рода ребус.
Когда начинаются подготовительные работы и поиск участка под будущую застройку и проводится технический аудит земельного участка, проверяются все юридические правовые документы, оцениваются инженерные ограничения под застройку, учитывается максимальное количество затрат, в которые включены также и все будущие подключения к средствам коммуникации.

С чего начинается аудит

Ключевые параметры всех строительных работ можно перечислить буквально в несколько строк:

1.Полезная площадь будущего строения
2.Формат зданий
3.Назначение постройки
4.Качество инфраструктуры
5.Социальная необходимость

Можно привести еще несколько параметров, но уже по перечисленным Застройщик способен просчитать экономическую выгоду строительства если стройка предполагается в черте города, то проводится градостроительный аудит земельных участков, который проводят профессионалы. Нужна также юридически-правовая оценка будущего строительства, потому что именно она способна предугадать все риски. Только так можно разумно выбрать земельный участок под застройку. Потенциально интересных участков довольно много, так что приходится сравнивать многочисленные параметры и только потом вырабатывать правильную максимально счищенную схему строительства.

Провести юридически-правовую оценку

Процесс оценки земельного участка с юридической стороны займет довольно много времени, потому что проверяется правовая верность документов, все основания предоставления права на землю, оценивается категория земли. Изучается направленность использования, просматриваются водоохранные зоны, возможности прокладывания подземных коммуникаций. Кроме изучения самого земельного участка проверяются достоверность всех документов, предоставленных на землю. В случае границ с другими собственниками земли – юридическими или физическими лицами, проводится согласование необходимых документов. Бывают случаи необходимости согласования между владельцами супругами, проверяется правильность заключения любых сделок с земельными участками, также проверяется наличие несовершеннолетних владельцев земли, вероятности наследования. Бывают случаи досрочного изменения прав собственности, такие варианты следует предугадать и предотвратить.
Важно учесть также любые случаи обременения, чтобы они не стали причиной потери земельного участка после заключения договора купли-продажи.
После оформления права на земельный участок проводится согласование возможностей подключения к уже существующим коммуникационным системам. Для этого проводится согласовательные работы с уже существующими владельцами. Разделить оплату коммунальных услуг выгодно обеим сторонам - такие договора выгодны всем. Единственное, что нужно сделать обязательно – выявить долги по оплате коммунальных услуг, чтобы на попасть в долговую яму. Также обязательно нужно проверить все долги по оплате коммунальных услуг и у управляющей компании. И вот теперь можно осмотреть и на перспективы градостроения – посмотреть генеральные планы, ППЗ, нормативы и т.д.

Проводим аудит земельного участка

Как только у вас на руках будут документы по градостроительно-технической оценке земельного участка и вы получите все сервитуты на руки, изучите возможности подключения к коммуникациям, оцените стоимость предполагаемых работ. Обязательно нужно провести все возможные проверки подключений к коммуникациям, проверить правильность границ земельного участка, обратить внимание на санитарно-защитные зоны. Нюансов в этой подготовительной работе так много, что стоит руководствоваться специальными справочниками для каждого конкретного региона.

Существующие инженерные сети

Использоваться в разработке нового проекта уже готовых инженерных сетей максимально выгодно для Застройщика. Дело в том, то проложить новые коммуникации зачастую так дорого, что новый проект становится обузой для Застройщика. Если участок потенциально непригоден для строительства, то стоит немного изменить его контуры. Такая возможность повышает целесообразность строительства. Строитель-монтажные работы по своей стоимости не должны превышать общую цену за строительство, иначе работы можно признать невыгодными.
Если инженерные сети находятся слишком далеко от новостройки, то есть смысл передвинуть само строительство, чем прокладывать сами инженерные сети ближе к рабочей площадке. Стоит рассмотреть вариант уменьшения строительной площадки если это выгодно и разумно. Любые траты на строительные работы нужно правильно аргументировать, ведь Инвестор платит деньги не за неразумные строительные работы, а за функционально использованные.

Немаловажной фактор – транспортная доступность

Для того, чтобы работы проводились быстро и разумно необходима возможность посещать рабочую площадку в любое время – как строителям, так и инспекторам. Возводятся нужные склады и хранилища. По возможности нужно использовать железнодорожные пути – самый дешевый вид транспорта. Если есть необходимость в прокладке автодорог – такие работы производятся в первую очередь.
Часто во время проектирования строительства приходится реконструировать и капитально ремонтировать уже существующие коммуникационные сети. Такие работы всегда дешевле, чем прокладка новых коммуникаций, однако стоит помнить, что все такие работы всегда нужно предварительно согласовывать с органами местного управления – это обременение, которое стоит учитывать  первую очередь.
Назовем еще несколько типов обременений, от который уйти не удается:

1.Аренда
2.Ипотеки
3.Доверительное управление
4.Условия эксплуатации сооружений

Это не все пункты, на которые стоит обращать внимание, каждый из них стоит определенных финансовых вложений. Так что просчитать нужно досконально все, иначе проект может стать для Инвестора и Застройщика тяжелой ношей проанализируйте все плюсы и минус перед началом работ или закажите анализ – аудит земельного участка. Только после получения полного анализа принимается решение – покупать ли выбранный участок земли под застройку или стоит все же посмотреть на аналогичные предложения.